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千亿房企账面现金仅24亿 祥生控股亟待募资“解渴”

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千亿房企账面现金仅24亿 祥生控股亟待募资“解渴”

  在中国房企TOP30中,祥生控股(集团)有限公司(下称:祥生控股)是唯一未上市的房地产公司。日前,这家千亿房企最终朝现实低头,向港交所递表上市。

  公司实现从百亿到千亿规模的跨越,仅花3年时间。长期依赖银行、信托、私募等融资渠道是公司火箭式跃进的助推器,这也让公司盈利能力不强、靠信托借款强撑规模等被诟病不已。楼市白银时代,公司亟待募资“解渴”。

  可用账面资金仅24亿

  从百亿规模到跨越千亿规模,祥生控股只用了3年,成为中国房地产企业中的一匹黑马。

  公司聆讯资料显示,2017年至2019年,公司实现收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.20亿元,复合增长率137.6%。

  正是专注于规模性扩张,让这家房企跌入了靠借贷维系投资与运转的鸿沟。

  斑马消费发现,祥生控股通过银行借款、信托融资、ABS等融资渠道,将融资发挥到极致。其中,公司通过信托渠道融资获得资金更为显眼。

  2019年底和2020年4月末,公司未偿信托融资借款分别为180.07亿元和152.70亿元,分别是各期银行及其他借款总额的63.12%和48.40%。

  公司依赖于信托渠道融资,和上市前的江西房企新力控股集团(02103.HK)几乎一模一样。

  2018年至2019年一季度末,新力控股集团通过信托融资借款总额分别为113.92亿元和133.02亿元。其中,公司在2018年末未偿还信托融资总额是同期借款总额的51.6%。

  截至2019年末,祥生控股有51笔信托融资借款未偿,其年利率在8%-19.60%区间,同期公司整体融资成本为9.28%,超出中国主流房企6%的平均融资水平。同一时期,公司仅银行及其他借款利息支出高达32.33亿元,公司年内溢利为32.09亿元。

  通过高成本融资方式维持高杠杆运转,公司付出了不小的代价。

  过去3年,公司全部利息支出分别为18.80元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后,融资成本几乎翻倍速度增长,分别为2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元。

  截至2019年底,公司现金及现金等价物为24.12亿元,较上年减少22.54%。2017年-2019年,公司的账面有息负债从258.74亿元升至285.27亿元。虽然净资产负债比率从13.8倍降至3.6倍,缺钱的现实仍如鲠在喉。

  今年以来,公司在1月、3月和5月发行总额3亿美元优先票据,利率高达12.50%,这还是海内外整体融资成本下滑背景之下。

  在此次赴港募资中,公司提出将一部分募资用于项目开发用途的部分现有信托贷款的偿还。这包括3笔信托融资:2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托贷款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信托贷款、2020年12月4日到期的年利率12.00%的信托贷款。

  激进拿地补仓

  祥生控股能在短时间内崛起,靠的是三四线城市的棚改货币化红利。随着红利逐渐消失,公司销售受到不小的影响。2019年,公司销售目标1300亿元,仅完成89.18%。

  长期重仓三四线城市市场,以及当地房地产市场的销售乏力早给公司敲响了警钟,这也是公司拼命逃离三四线市场的重要原因。

  2019年开始,公司提出1+1+X策略,即以浙江为主,主张泛长三角化、再选择性地布局一些核心二线城市及一线城市周边的二三四线城市。

  随着销售放缓以及新策略的提出,公司似乎有意放缓拿地力度。

  克尔瑞发布《2019年中国房地产企业新增土地TOP100》榜单显示,祥生控股在2019年新增土地投资额为217.3亿元,较上年减少49亿元。

  公司从2018年开始优化财务指标至今,其资金状况并不充裕,且偿债能力依然较弱,但在今年上半年的新一轮土地补仓运动中,公司依然掷下重注,死死盯住疫情过后已渐渐复苏的长三角地区及东南沿海房地产市场,先后在宁波、温州及杭州等城市一级土地市场拿地。

  据中指院数据,今年前5个月,公司支出土地金额128亿元,是去年拿地支出金额的7成左右。

  从土地储备结构来看,今年上半年新增土地储备中,准一线、强二线以及二线城市的占比为85%左右。

  今年,祥生控股在杭州拿地堪称大手笔,3月,以总对价44.98亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地。在聆讯资料中,公司拟将部分募资用于这两幅地块的建设及开发项目。

  公司从上世纪80年代的浙江诸暨创立并发迹,浙江一直是公司重要收入来源区域。2017年-2019年,公司物业开发及销售收入中分别有51.8%、71.4%和62.5%来自浙江。截至2020年3月31日,公司2304.47万平方米土地储备中,有50.2%在浙江。

  从土储规模来看,公司现有规模远低于中国奥园(03883.HK)、远洋集团(03377.HK)等同等规模房企,后二者在2019年底土地储备规模,分别为4503万平方米和3724.3万平方米。

  二代顺利接班

  2019年,国内不少房企陆续曝出二代接班的消息,宝龙地产、融信集团、正荣地产、禹洲地产等,房二代们直接接班或者作为梯次预备。

  从去年以来,年近70岁的祥生控股实际控制人陈国祥几番操作,逐渐向外界透露出扶持子女接班的迹象。

  2019年2月,陈国祥大儿子陈弘倪接任赵红卫成为公司总裁,小女儿陈雪宜出任祥生地产集团总裁助理,并协助副总裁姚筱珍分管财务事宜。今年5月,陈弘倪、姚筱珍分别被委任为公司执行董事。

  36岁的陈弘倪有海外商科学习背景,在公司内部多个部门历练,特别是在发家之地诸暨城市分公司担任董事长、负责诸暨市内各项目公司管理及运营,在集团的营销、酒店、物业等岗位轮岗多年。

  原公司总裁赵红卫让渡权力,陈国祥花了不少心思安抚这位已为公司贡献16年的老臣。

  祥生控股将间接非全资附属公司泰兴祥瑞置业30%股权给转让给诸暨九库。启信宝显示,诸暨九库由赵红卫及配偶陈慧萍持有。

  赵红卫让渡权力后,回归祥生实业集团,负责小镇运营管理业务。

  另外,陈国祥还将绿城前行政总裁寿柏年“拉”入公司,成为公司的战略投资者,后者通过Golden Stone间接持有公司1%股权。

  二代顺利接班的前后,一批职业经理人被陈国祥引进。

  2019年下半年,奥山控股原副总裁谈铭恒出任公司副总裁兼财务总监及公司秘书一职,专事负责融资业务,承担着改善公司财务压力的重要任务。

  现年44岁的谈铭恒先后经历过景瑞控股(01862.HK)、正荣地产(06158.HK)两家房企IPO上市,并在正荣地产IPO中出任财务总监。

  除此之外,从2017年下半年开始,正荣地产原副总裁刘翔、中南置地广深区域原总裁白皓、绿地城投集团原总裁助理王家文等入职公司。

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责任编辑:陈悠然 SF104

合肥一动物园大象瘦成皮包骨?园方:每天喂足饲料

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合肥一动物园大象瘦成皮包骨?园方:每天喂足饲料

(原标题:合肥一动物园大象瘦成皮包骨?园方回应:每天喂足饲料)

图片来自网友微博截图

新京报快讯 据合肥野生动物园官方微博消息,近日,网传合肥野生动物园大象瘦成皮包骨,拿鼻子撞铁门,疑遭虐待。6月8日,合肥野生动物园发布情况说明:大象身体健康,饲料充足,撞铁门是因发情期脾气暴躁。网传大象偏瘦照片是拍摄角度问题。

情况说明中指出,动物园根据亚洲象的饮食特点和季节变化,在夏季阶段,每日喂养青草饲料约800斤。同时,针对网友提出的安全防护电网问题,合肥野生动物园表示,防护电网为脉冲电网,并不会对动物健康造成伤害。

图片来自@合肥野生动物园微博

编辑 马浩歌

来源:@合肥野生动物园微博

本文来源:新京报 责任编辑:周馨怡_NB12002

德甲今日头版:新赛季球迷有望入场 多特有意巴西中场热尔松

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德甲今日头版:新赛季球迷有望入场 多特有意巴西中场热尔松

德甲联赛重新开始,让我们一起来看看德媒今日的焦点有哪些。

1.球场内的防疫规则将被放松:看台上的球员等人士只需保持社交距离而不再强制要求戴口罩;德国内政部长泽霍夫相信在新赛季联赛开始时球迷将可以逐步进入球场,德国足球职业联盟也证实他们在与政府部门详谈此事的计划。

2.前沙尔克队长赫韦德斯因家庭原因与莫斯科火车头提前解约,德媒称他可能重返德甲联赛。

3.“今天有30人,明天就会有300人,后天就会有3000人!”在周末联赛后球员在围栏边上与球迷庆祝一事后,柏林联向球迷提出请求:不要来到球场。

4.维尔纳将能为切尔西在欧冠比赛中对阵拜仁?欧足联尚未决定今夏转会的球员能否在7月之后为新俱乐部出战欧冠比赛,不过德甲、西甲和英超已经一致同意,在联赛延期时也以目前的阵容完成本赛季。

5.对于勒沃库森是打击:哈弗茨因肌肉伤病也无法出战周中的德国杯半决赛。

6.霍村青训再遭挖角:米兰中场恰尔汗奥卢的侄子克里姆-恰尔汗奥卢将加盟沙尔克。

7.资金不足和预算限制严格,莱比锡将不会激活希克和安赫利尼奥各3000万欧的买断条款,但是他们计划与罗马和曼城重新谈判转会费。

8.巴媒称多特正在与切尔西就弗拉门戈中场热尔松展开竞争,双方都与球员经纪人Giuliano Bertolucci谈判过,转会费至少要3500万欧。

03年全明星赛,众星拱月的乔丹为何会错失全明星赛MVP?

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03年全明星赛,众星拱月的乔丹为何会错失全明星赛MVP?

人算不如天算啊,2003年,二次复出的乔丹已经40岁了,这将是他最后一届全明星赛,从此之后,全明星的江湖上将再也没有乔丹,所以无论是球迷还是媒体,都认为这一届全明星赛是属于乔丹的,是属于乔丹的全明星周末。SO,问题来了,03年全明星,众星拱月的乔丹为何会错失全明星赛MVP呢?那啥,还请诸君听我往下细细道来。

乔丹的全明星赛首发名额

虽然是乔丹的最后一届全明星,但是球迷好像并不给力,在全明星赛票选中,乔丹输给了艾弗森和卡特,这也让乔丹有些尴尬。所幸的是卡特还是很会做人的,他先是公开表示将自己的首发让给乔丹,但是乔丹拒绝了。可是卡特更绝,在比赛开始前,卡特拒绝上场,无奈,乔丹只能代替卡特首发出场,这也让乔丹出席全明星赛保持首发的记录延续了下来。

乔丹为何会错失全明星MVP呢?

这场比赛,NBA给了乔丹最大的致敬,这场比赛进行了很多致敬乔丹的环节,特别是玛利亚凯莉的一曲《HERO》,更是让球迷久久不能忘怀。在这场比赛中,东部全明星的球星们也甘心为乔丹做嫁衣裳,虽然开场后,乔丹的手感不佳,但是大家还是都把球交给乔丹。

整场比赛,乔丹拿到了27投9中,拿到了20分,乔丹本来于机会拿到MVP的。在第一个加时赛中,东部明星队把最后时刻的投篮机会都交给了乔丹,面对马里昂的防守,乔丹命中了高难度的准绝杀。此时比赛所剩时间无几,乔丹的MVP似乎已经到手,剧本很完美。

可是让人没有想到的事情发生了,最后时刻,科比出手投三分,这次投篮更多是走走场面,谁成想较真的小奥尼尔竟然犯规了。西部明星队落后2分,科比得到了3次罚球,聪明的科比罚球3罚2中,将比赛再次带入加时。

进入第二个加时,乔丹的体力明显下降,而西部那边加内特有些“不懂事”的翻江倒海,最终西部全明星赢下了比赛,加内特获得了MVP,乔丹的完美剧本也就此落空。

东球弟侃球:

时隔多年,小奥尼尔和加内特的不懂事还是被很多球迷质疑,不过讲真的,比赛也是因为这样才好看,虽然乔丹没有拿到MVP,但是乔丹一定不愿意大家集体放水成全他,毕竟历史第一人是要尊严的。

北京市园林绿化行业工装发布 设计主题为“绿波荡漾”

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北京市园林绿化行业工装发布 设计主题为“绿波荡漾”

  中新网北京6月8日电 (记者 于立霄)北京市园林绿化行业工装6月8日正式发布,全市15万名园林绿化行业一线职工身穿统一的工装上岗,体现首都园林绿化行业的专业化、规范化。

  工装设计主题为“绿波荡漾”,以大面积亮绿色为基底,搭配时尚裁剪,还贴心地设计了保证工人作业安全的反光带,既大气又实用,充分展示出园林绿化一线职工“城市美容师”的独特气质。

  在发布会现场,数十名首都园林绿化行业一线工作者身着工装进行了展示。工装运用了面积较大的亮绿色,呼应了“绿波荡漾”主题,体现出园林绿化的行业底色,具有阳光时尚的能量感,同时借鉴运动时尚服装的款式特征,凸显园林绿化生命活力的职业属性。

  工装的插肩袖设计和宽松的款式让园林绿化工作者在工作中方便自如,反光带附着在造型的分割线上,为作业的安全性带来了保障。

  据北京市园林绿化企业工会联合会主席侯雅芹介绍说:“长期以来,园林绿化行业没有统一的工作服,行业的辨识度不够。此次工装的发布,标志着园林绿化行业从此有了属于自己的标志符号。同时,统一的工装也提升了职工队伍的规范化管理水平,树立了首都园林绿化新形象。”

  据统计,目前首都园林绿化从业者共有15万多名,包括植树种花的绿化工、修枝剪叶的养护工、园艺景观的设计师、选种育苗的科研人员等,他们都是首都园林绿化高质量发展的践行者。被誉为“城市美容师”的首都园林绿化职工身穿统一的工装上岗,为首都园林绿化建设“美颜”。

  近年来,北京通过实施两轮百万亩造林绿化工程,形成了“两环、三带、九楔、多廊”的生态空间格局,更多的公园绿地出现在街头巷尾,给市民带来了丰厚的绿色福祉。

  统计数据显示,到2019年底,北京市森林覆盖率已经达到44%,城市绿化覆盖率达到48.46%,人均公共绿地面积达到16.4平方米,北京的绿色更多了,市民的生活环境更美了。

  近年来,首都园林绿化人高水平完成了庆祝新中国成立70周年、“一带一路”国际合作高峰论坛、亚洲文明对话大会等重大活动的景观环境保障任务,充分展现出了首都园林文化的博大精深和首都园林绿化从业者的大国工匠精神。(完)

【编辑:郭梦媛】

纽约市进入重启第一阶段 美股继续上涨

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纽约市进入重启第一阶段 美股继续上涨

  当地时间6月8日,美国三大股指受到包括纽约市等地陆续开始重启的利好,继续上扬。

图为纽约证交所

  道琼斯工业平均指数报收27572.44点,上涨461.46点,涨幅1.7%。标普500指数及纳斯达克指数分别上涨1.2%和1.13%。其中,标普500指数已经重回3232.39点,抹去了2020年所有损失。

  美国财经媒体引用华尔街投资人的话说,“很明显由于重启,很多新冠肺炎的牺牲品开始大举回归。再加上疫苗研制的消息,使得一切都非常好。”

  与经济重启相关的股票再次领涨。航空公司、零售商和邮轮公司走高。美联航上涨9.7%。Kohl‘s上涨5.8%。嘉年华(Carnival Corp.)股价上涨超过12.4%。而受益于居家限制的股票如奈飞Netflix)则有所下跌。

  当天(8日),纽交所所在的纽约市成为纽约州最后一个重启的地区。在进入重启第一阶段后,包括批发、建筑等行业已经可以开始复工,此外零售业也将允许顾客现场取货,但室内活动暂时还未开放。纽约市长德布拉西奥预计,重启第二阶段将在七月初到来。

  经济学家认为,5月250万新增就业仅扭转了2月以来小部分就业岗位的流失,但相比此前预测而言,已经足以提振信心,说明经济活动的反弹速度和力度均超过了预期。

  自3月23日以来,标普500指数已经上涨超过了46%,道琼斯指数涨幅超过了50%。分析称“史上最快速熊市后,可能是史上最戏剧性的复苏。”(央视记者 徐德智)

  (编辑 王法)

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责任编辑:张玉洁 SF107

元气森林 一款气泡水饮料的奢侈品牌野心

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元气森林 一款气泡水饮料的奢侈品牌野心

  中新网6月9日电 上海金鹰国际购物中心位于上海最繁华的南京西路和陕西北路交汇处,中心外的广告牌成为众人焦点,长期以来,这块面积巨大且醒目的广告牌都被各种大牌占据。现在,金鹰国际购物中心迎来了一个全新的“奢侈品”品牌:元气森林。

  成立于2016年,元气森林只用了4年时间,就在一片红海的饮料市场硬生生挤出一条路,从0做到月销售额近亿元,它旗下的爆款产品燃茶、元气森林苏打气泡水出现在小红书等各种种草笔记中。

  一块广告牌背后

  一个商业中心广告牌选择登什么样的品牌广告,很大程度上决定了该商业中心的定位。选择国际大牌,可以提升商业中心在消费者心中的认知感,吸引更多客流,但如今这样的商业思维正在被慢慢淡化。

  据麦肯锡此前的报告,2019年全球奢侈品市场规模约为3000亿美元,中国消费者是其重要来源——贡献全球奢侈品市场约35%的销量,且大多数品牌的增长额都主要来自中国。但新冠肺炎的突如其来,对全球经济的打击都相当惨烈。

  经济下滑的直接影响是消费欲望下降,尤其是对高端奢侈品。3月,罗德传播集团与精确市场研究中心联合发布疫情期间中国内地奢侈品消费调研结果也显示,预计未来一年中国消费者对奢侈品的消费信心将呈现进一步下滑的态势。

  另一方面,国产新消费品牌在近些年也正在迅速崛起。越来越多的年轻人不再迷恋国际一线大牌,对于贴合自我定位,颇具时尚和青春感的国产品牌他们同样青睐。

  以元气森林为例,这款国产气泡水饮料诞生仅仅4年,估值就达到40亿人民币。其独具特色的配方和口感,搭配清新风格的包装,让其轻松地抓住了Z时代年轻人的心。

  此次元气森林能够拿下金鹰国际购物中心的广告牌,一方面代表了国产消费品牌在品牌大战中已经可以占据一席之地,另一方面也表明顶级商业中心正在慢慢认可国产消费品牌的价值。

  元气森林的奢侈品牌野心

  3月8日晚,李佳琦在淘宝上直播售卖元气森林新款产品——乳茶,一经上架就被抢购一空。直播当天,这款产品被卖出了15万份,并一度登上微博热搜榜,成为了元气森林又一爆款产品。

  在直播间无数90后甚至00后的消费者都在喊话“请下次直播还给我卖,我要买它。”

  2016年成立,短短四年被各路投资者争相追逐,元气森林是名副其实的消费品黑马。

  从定位来看,元气森林从一开始就与传统运动饮料做了区隔。

  在产品方面,元气森林采用价格更高,更天然的“赤藓糖醇”作为代糖。这种代糖一种能量系数为0的健康代糖,在口中溶解时会有温和的凉爽感和爽口甜味。既不会引起龋齿,也不会影响血浆中葡萄糖和胰岛素水平,糖尿病患者也可以食用。真正的0糖0脂0卡糖醇,无形之中就给消费者带来了一种“高级”的感觉。

  有了“健康”的标签,元气森林可以轻松地打开市场,习惯购买饮料的年轻人们,愿意为“健康”这样的生活方式多花一两块钱的溢价。

  无糖卖点是第一步,在线下切入全家、便利蜂等消费者主要是年轻人群的连锁便利店,是元气森林迅速在“善变”的z世代心中留下印记的第二步。而拥有了基础消费者和销量之后,元气森林近两年更是频繁在线上展露营销技能。

  例如赞助纪录片《人生一串》、《生活如沸》,独家冠名综艺节目《我们的乐队》,在金鸡百花电影节上亮相,与费启明、魏大勋、摩登兄弟刘宇宁等人气偶像的合作,更是这套组合拳的重要看点。

  走进便利店冰柜,视线里元气森林苏打气泡水包装上的”気”字非常吸睛,再加上极具设计和青春时尚运动之感的瓶身,都传递出了元气森林精力充沛、健康积极的品牌理念,从侧面彰显了元气森林想要成为一个国际化品牌的野心。

  如今,喝元气森林已被当作是一种时尚与高品质的象征。随着拿下金鹰国际购物中心的广告牌,元气森林在成为东方国际化品牌的道路上迈出了第一步。某一天,当你路过这一广告牌时,或许可以骄傲的来一句“我也买得起的奢侈品了”。

【编辑:吉翔】